Obras en Comunidades. El papel hoy del Administrador de Fincas

En 2015 publicamos un artículo sobre la importancia del administrador de fincas en la gestión de obras dentro de las comunidades de propietarios. Desde entonces, el marco legal ha evolucionado de forma significativa.

Las recientes leyes de vivienda y sostenibilidad energética han redefinido el rol del administrador, ampliando sus funciones, competencias y responsabilidades.

En este artículo, te explicamos qué ha cambiado, qué se mantiene vigente y qué debes tener en cuenta si tu comunidad necesita hacer una obra este año.

¿Qué leyes han cambiado el papel del administrador?

Desde 2022, tres normativas clave han redefinido las funciones y responsabilidades del administrador de fincas, exigiendo una mayor implicación técnica, legal y social.

Veamos en qué consiste cada una:

• Ley 10/2022 de medidas urgentes para la eficiencia energética.

Esta ley promueve la eficiencia energética en los edificios mediante subvenciones procedentes de los fondos Next Generation EU. En este caso, el administrador debe conocer las ayudas disponibles y asesorar a las comunidades en la tramitación.

• Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.

Define zonas de mercado residencial tensionado y permite controlar los precios del alquiler. El administrador debe gestionar registros de contratos y asegurar que se cumplan las nuevas obligaciones para propietarios. Por ejemplo, calcular el precio máximo permitido en una zona tensionada y notificarlo al arrendador.

• Ley Orgánica 1/2025 sobre regulación de viviendas turísticas.

Regula el uso turístico de viviendas, permitiendo a las comunidades limitar o prohibir este uso con determinadas mayorías. La función del administrador, en este caso, sería la de informar y asesorar sobre los mecanismos para limitar viviendas turísticas en la comunidad, gestionar el cumplimiento de normativas locales (licencias, ruidos, seguridad), o actuar como mediador ante posibles conflictos entre vecinos y propietarios de pisos turísticos.

¿Qué hace hoy un administrador de fincas en una obra comunitaria?

Impulsa mejoras de eficiencia energética

Desde 2022, los administradores están facultados para proponer, tramitar y gestionar obras que mejoren el aislamiento térmico, reduzcan el consumo energético y accedan a subvenciones públicas.

Por ejemplo: si una comunidad decide instalar paneles solares o rehabilitar fachadas con aislamiento, el administrador se encarga de gestionar licencias, presupuestos, subvenciones y seguimiento.

Actúa ante impagos y morosidad

Ahora pueden iniciar procedimientos judiciales de reclamación de deudas, sin necesidad de que sea el presidente quien lo haga. Esto agiliza enormemente los procesos de cobro y mejora la liquidez para ejecutar obras urgentes.

Garantiza el cumplimiento legal

Con la nueva ley de vivienda, deben velar por el cumplimiento de los límites de alquiler en zonas tensionadas y garantizar que las reformas respeten las normativas vigentes.

 ¿Y si quiero hacer una obra en mi piso?

En obras privadas que afecten a elementos comunes (como instalación de aire acondicionado en fachada, cerramientos de terraza o cambios estructurales), el administrador asesora sobre la legalidad, tramita las solicitudes y coordina con la comunidad.

Tip Insignia: Recuerda que cualquier obra que modifique la estética o estructura del edificio requiere aprobación en junta de propietarios. El administrador se encarga de gestionar esta convocatoria.

Obligaciones actuales del administrador de fincas

Según la Ley 12/2023 y la normativa de 2025, el administrador de fincas debe reunir una serie de requisitos y desempeñar sus funciones bajo estándares reforzados de profesionalidad y transparencia.

En primer lugar, se exige que cuente con formación específica y capacitación profesional reconocida para ejercer su labor, así como la obligación de estar asegurado mediante un seguro de responsabilidad civil profesional, lo que garantiza la protección de los intereses de la comunidad frente a posibles daños derivados de su actuación.

Además, el administrador debe actuar siempre con independencia, responsabilidad y sujeción a la legalidad vigente, respetando los códigos éticos del sector y velando por los derechos de los consumidores.

Entre sus funciones esenciales, destaca la de informar puntualmente a la comunidad sobre cualquier cambio normativo que pueda afectar a la gestión del inmueble, coordinar eficazmente a proveedores y técnicos, y documentar de forma clara y transparente las actuaciones y acuerdos adoptados en las juntas de propietarios.

Todo ello, bajo la supervisión y las garantías que aporta su colegiación profesional, que refuerza la confianza y la seguridad jurídica de las comunidades que administra.

¿Y las viviendas turísticas?

Desde abril de 2025, si un vecino quiere convertir su piso en vivienda turística, una opción muy positiva especialmente para viajar en familia, necesita la aprobación de 3/5 de la comunidad. Aquí, el administrador tiene un rol clave: informa, convoca junta, redacta acuerdos y se asegura del cumplimiento de la decisión.

Recomendaciones para comunidades que planean hacer obras

El administrador es el asesor legal y contable de la comunidad, pero es el presidente de la misma o la junta de vecinos la que debe tener la iniciativa para plantear y decidir cuáles son las intervenciones que necesita su edificio, y plantear las empresas que quieren que oferten esas obras.

En caso de ser obras que superan el mantenimiento, suele ser necesario contar de manera previa con un proyecto de obra, para lo cual la primera decisión a tomar por la comunidad será buscar el técnico o estudio de arquitectura de confianza para que les ayuden a definir los trabajos que necesitan, y después recoger todas esas necesidades en un proyecto de obra, que será el documento con el que podrán solicitar el permiso de obra, y buscar la mejor empresa para hacer una reforma en Bizkaia.

Por último, os dejamos aquí el listado completo de oficinas que ayudan a gestionar las ayudas a rehabilitación de inmuebles.

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Enlaces relacionados:

• Ley 10/2022, de medidas urgentes para la eficiencia energética: BOE Ley 10/2022

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda: BOE Ley 12/2023